Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie?

Sprzedaż mieszkania to poważne wyzwanie, zwłaszcza dla osoby robiącej to samodzielnie i po raz pierwszy. Pierwsze co powinno być zrobione to dobre przemyślenie i zastanowienie się jak całą sprzedaż przeprowadzić. Kiedy decyzje są podjęte, to w następnym kroku warto zapoznać się z kilkoma „prawidłowościami” rządzącymi rynkiem nieruchomości. Na rynku nieruchomości, dla potencjalnego sprzedającego jest wiele zagrożeń a główne z nich to brak otrzymania pieniędzy za sprzedaną nieruchomość. Jak się przed tym zabezpieczyć? Podpowiadamy w artykule:

Podstawowe błędy popełniane przy sprzedaży mieszkania

Każdy, nawet profesjonalista może popełnić błędy podczas sprzedaży mieszkania. Różnica między profesjonalistą, a amatorem polega na tym, że profesjonalista nie popełnia podstawowych błędów związanych ze sprzedażą, a jeśli już mu się one przytrafią, to potrafi je w szybki sposób skorygować.

Jest kilka podstawowych błędów wynikających z niewiedzy osób sprzedających po raz pierwszy mieszkanie, a także bezpośrednio związanych z przeprowadzeniem samej transakcji.

1. Nieprzygotowanie mieszkania do prezentacji.
Bardzo często mieszkanie wystawione na sprzedaż, prezentuje się tak, jak dotychczasowy użytkownik je pozostawił. Niejednokrotnie w mieszkaniach pozostawia się jakieś sprzęty, które nie zniknęły podczas przeprowadzki. W oknach często wiszą przykurzone firany, a okna są brudne. Do tak wyglądającego mieszkania przychodzą potencjalni nabywcy aby je obejrzeć i często pierwsze wrażenie jest negatywne.

2. Nieuregulowany stan prawny
Kolejną ważną, a właściwie najważniejszą sprawą jest stan prawny mieszkania. Osoba sprzedająca mieszkanie po raz pierwszy często nie ma skompletowanych wszystkich niezbędnych do transakcji dokumentów, a to bardzo poważny błąd decydujący niejednokrotnie o niskim zainteresowaniu.

3. Wielu pośredników
Niektóre osoby, chcąc szybko sprzedać mieszkanie, zlecają przeprowadzenie sprzedaży do kilku biur nieruchomości jednocześnie. Takie postępowanie jest mało skuteczne i często wprowadza chaos w sprzedaży.

4. Zła wycena mieszkania.
Określenie ceny mieszkania na podstawie braku rozeznania na rynku to częsty błąd. Nie można podchodzić do sprzedaży, traktując cenę konkretnego mieszkania  w sposób emocjonalny, warto zastosować rozwiązanie porównawcze – do innych podobnych ofert na rynku.

Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie – od czego zacząć?

Jeśli decydujesz się samodzielnie przystąpić do sprzedaży mieszkania, dobrze jest poznać cały proces. Jest kilka niezbędnych działań, które na początku trzeba wykonać, aby skutecznie i i bezpiecznie przeprowadzić sprzedaż:

1. Przygotowanie mieszkania do sprzedaży – polega głównie na usunięciu wszystkich pozostawionych w nim przedmiotów. Dokładne wysprzątanie mieszkania, a jeśli jest taka potrzeba to pomalowanie ścian na biało. Okna powinny być umyte, najlepiej pozbawione firanek, zasłonek itp. To podstawa mająca bardzo duży wpływ na uzyskanie dobrej ceny i szybką sprzedaży

2. Przygotowanie wszystkich niezbędnych dokumentów związanych z mieszkaniem 

W zależności od formy prawnej / formy własności będą to m.in. takie dokumenty:
– wypis z księgi wieczystej
– akt własności
– akt spółdzielczo-własnościowego prawa do lokalu
– zaświadczenia o braku zaległości w opłatach: czynsz, media itp.
– zaświadczenie o braku zameldowań w mieszkaniu

3. Wycena mieszkania – najlepiej zlecić wycenę rzeczoznawcy (wskazówka: jeśli nie chcesz sprzedawać mieszkania rok lub dwa, zdecydowanie lepiej dać niższą cenę ofertową nieruchomości i mniej negocjować z Klientem, niż już na poziomie oferty przeszacować swoje mieszkanie – Klienci głównie filtrują oferty na portalach po parametrach i cenie nieruchomości, wystawianie nieruchomości z ceną większą o 20.000, 50.000 czy 100.000 zł i liczenie na to, że szybko znajdzie się nabywca, może być złudne)

4. Oferta – zawierać powinna cenę, krótki opis mieszkania, jego lokalizację z uwzględnieniem piętra itp. – warto poświęcić trochę czasu i przygotować profesjonalną ofertę, zarówno na poziomie opisu sprzedawanego mieszkania, jak i przyłożyć się do zdjęć. (otwarta muszla klozetowa czy porozrzucane rzeczy w rogu pokoju, nie koniecznie będą zachęcać potencjalnych klientów do oglądania nieruchomości)

5. Transakcja Notarialna  – umowę sprzedaży jak również umowę przedwstępną warto potwierdzić notarialnie (pamiętaj, w momencie podpisania końcowego aktu notarialnego, prawo własności przechodzi na drugą osobę z chwilą podpisania aktu, nie z chwilą zapłaty za mieszkanie! )

6. Zapłata za mieszkanie – gotówka / przelew / depozyt notarialny / uruchomienie kredytu

7. Przekazanie mieszkania (protokół zdawczo-odbiorczy) – przekazanie kluczy i spisanie liczników, po zapłacie za mieszkanie przez osoby kupujące

Jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie? Jak nie zostać oszukanym? Jakie zagrożenia są przed sprzedającym?

Największym zagrożeniem związanym ze sprzedażą mieszkania, jest brak ewentualnej zapłaty ze strony kupującego. Na rynku nieruchomości wielokrotnie dochodziło do nadużyć i wiele osób zostało oszukanych, nie otrzymując nigdy zapłaty za mieszkanie i tocząc latami sądowe batalie. Wynika to głównie z faktu, że w Polsce prawo własności przechodzi na drugą stronę w momencie podpisania aktu notarialnego, a nie po zapłacie ceny sprzedaży przez kupującego.

Na początek zastanówmy się, jak możemy zostać oszukani?

Jak można zostać oszukanym?

1. Kupujący wpłaca zadatek, ale finalnie nie wpłaca ceny sprzedaży po podpisanym, końcowym akcie notarialnym.
2. Sprzedający podpisuję w tym samym czasie wiele umów cywilno-prawnych/ notarialnych ( w ten sam dzień) , pobierając od kupujących zadatki i zaliczki, a następnie „zapada się pod ziemie” – z dużą ilością gotówki ( w takiej sytuacji o własności do lokalu decyduje np. godzina podpisania umowy)
3. Sprzedający nie nie jest faktycznie właścicielem nieruchomości, a zostaje podpisana umowa cywilno-prawna i wpłacony zadatek (zagrożenie dla kupującego)
4. Dożywocie w księdze wieczystej mylone jest z „dożywotnim zamieszkiwaniem”  wpisanym w akcie notarialnym

Jak się przed tym zabezpieczyć? Podpowiadamy w kilku punktach:

Zweryfikuj samodzielnie stronę kupującą

Czy Twój klient jest gotówkowy czy kredytowy? Do jakich celów kupuję Twoje mieszkanie? Jak strona kupująca podchodzi do ewentualnych kwestii prawnych związanych z transakcją, czy stawia swoje warunki czy jest zainteresowana realnie transakcją? Dopytanie o te podstawowe kwestie, z pewnością pomoże Ci już na początku wyrobić sobie pewną opinie z kim będziemy realizować transakcję kupna-sprzedaży.

Współpracuj przy sprzedaży z zaufanym biurem nieruchomości

Sama obecność pośrednika w transakcji zdecydowanie mniejsza ryzyko, że dojdzie do nadużyć lub kupujący nie zapłaci za mieszkanie – pamiętaj, że biuro nieruchomości szczegółowo weryfikuje stronę kupującą i dba o to aby transakcją przebiegała w sposób prawidłowy – na pewno jeśli pośrednik będzie miał wątpliwości co do każdej ze stron, odpowiedzialnie o tym powie.

Chcąc znaleźć odpowiedź na pytanie: jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie?, najrozsądniej jest zlecić transakcję profesjonalnej firmie zajmującej się obrotem nieruchomościami.

Biuro nieruchomości Msi Capital Sp. z o.o.

Zanim zdecydujesz się na samodzielną sprzedaż mieszkania, możesz rozważyć powierzenie sprzedaży profesjonalnej firmie takiej jak nasza – jako biuro nieruchomości, grupa MSI Capital Sp. z o.o. prowadzi obrót nieruchomościami od 2014 roku (zrealizowaliśmy już setki bezpiecznych transakcji notarialnych).

Chciałbyś się spotkać i porozmawiać niezobowiązująco o pośrednictwie w sprzedaży Twojego mieszkania? Napisz do nas, zadzwoń pod nr 71 757 55 12 lub skontaktuj się poprzez kontaktowy. Pracujemy głownie na południu Polski (woj. dolnośląskie, opolskie, śląskie, małopolskie) ale przyjmiemy do pośrednictwa nieruchomość zlokalizowaną w dowolnej części Polski) 

SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI

Podpisz umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego

Umowę przedstawstępną sprzedaży nieruchomości możesz podpisać w formie cywilno-prawnej (np. pobierając zwykły wzór z Internetu) jak i zrealizować w formie aktu notarialnego. Obie formy są prawnie prawidłowe, natomiast zarówno z perspektywy sprzedającego jak i kupującego, umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego dodatkowo lepiej zabezpiecza interesy obu stron. W przypadku takiej formy, korzyści są dla dwóch stron: kupujący ma pewność, że Ty jako sprzedający np. nie podpisałeś jednocześnie kilku umów z kilkom kupującymi (w momencie podpisania aktu pojawia się tzw. wzmianka w księdze wieczystej), a ty masz prawne możliwości dochodzenia swoich należności i ustalonej ceny sprzedaży od kupującego na ewentualnej drodze sądowej. Drugą kwestią jest fakt, że w przypadku kredytowania się strony kupującej, niektóre banki wymagają umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

Zadbaj o zadatek od kupującego (nie zaliczkę!)

Te dwa pojęcia są często mylone więc zdecydowanie warto na to zwrócić uwagę (nie zależnie czy podpiszesz umowę przedwstępna w formie aktu czy umowy cywilino-prawnej). Zadatek daje Ci prawo do ewentualnego pozostawiania sobie całej kwoty zadatku w momencie gdy kupujący wycofa się z transakcji (np. nie dostanie kredytu). Jednocześnie zabezpiecza również stronę kupującą, bo jeśli Ty wycofałbyś się w ostatniej chwili ze sprzedaży mieszkania, musisz oddać kupującemu dwukrotność zadatku. W przypadku zaliczki, cała transakcją nie jest jeszcze pewna.

Ustal formę zapłaty za mieszkanie

Z punktu widzenia sprzedającego, jednym z bezpieczniejszych Klientów, zawsze będzie Klient starający się o kredyt (musi on bowiem do aktu notarialnego przedstawić umowę / promesę otrzymania kredytu ) a stroną wpłacającą pieniądze jest sam bank). W przypadku Klienta gotówkowego – zawsze istnieje niewielkie ryzyko, że może on po prostu nie wykonać przelewu. Można więc zabezpieczyć się przed tym np. korzystając z tzw. depozytu notarialnego ( kupujący wpłaca przed aktem notarialnym cenę sprzedaży nieruchomości na konto kancelarii notarialnej ), poprosić o przyniesienie gotówki (mało polecane rozwiązanie jeśli w grę wchodzą duże kwoty) lub po prosić o wykonanie przelewu bezpośrednio w kancelarii ). Warunkiem oczywiście otrzymania kluczy do lokalu jest zapłata, ale pamiętajmy że już po akcie notarialnym właścicielem mieszkania jest strona kupująca.

Każda transakcja związana jest z ryzykiem. Jeśli podejmuje się decyzję o sprzedaży mieszkania należy poważnie się zastanowić nad tym jak bezpiecznie sprzedać mieszkanie. Jeśli wystąpią wątpliwości związane z brakiem doświadczenia i obawą o prawidłowość całej sprzedaży, najlepszym rozwiązanie może być decyzja o zleceniu sprzedaży profesjonalnej firmie zajmującej się obrotem nieruchomościami.

Pamięta: biuro nieruchomości przyjmując zlecenie sprzedaży mieszkania, bierze na siebie całą odpowiedzialność za prawidłowe przeprowadzenie transakcji.